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2018년 6월 27일 수요일

토지를 양도한 경우로서 실지취득가액을 알 수 없는 경우

주요서식 작성사례

업데이트 일자 : 2016-04-04 개정 전후이력보기파일저장 본문내용 인쇄 목록
제   목토지를 양도한 경우로서 실지취득가액을 알 수 없는 경우
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토지를 양도한 경우로서 실지취득가액을 알 수 없는 경우
사례2


▣ 자료내용
◦ 부동산거래 현황
- 양도물건 : 토지(100㎡)
- 양도일자 : 2016. 2. 15.
- 취득일자 : 1984. 7. 5.(의제취득일 : 1985.1.1.)
◦ 실지거래가액
- 실지양도가액 : 200,000,000원
- 실지취득가액 : 알 수 없음
◦ 토지가격 현황
- 양도당시 개별공시지가 : 1,000,000원/㎡
- 의제취득일(1985.1.1.) 토지등급 : 203등급(89,300원/㎡)
- 1990. 8. 30현재 : 개별공시지가 600,000원/㎡(1990. 1. 1.기준)
토지등급 210등급(125,000원/㎡)
- 1990. 8. 30직전 : 토지등급 209등급(119,000원/㎡)

▣ 자료의 특성
◦예정신고기한(2016.4.30.)까지 예정신고·납부(분납세액은 분납기한내 납부) 하였음
◦미등기양도자산·조세특례제한법상 감면대상·비사업용토지가 아니며 양도 및 취득 원인은 일반 매매거래임
◦1984.12.31.이전에 취득한 토지로서 취득당시 및 의제취득일(1985.1.1.)의 실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액이 확인되지 않아 의제취득일 현재의 취득환산가액으로 취득가액을 산정하는 사례임

▣ 작성시 주의사항
◦서식 뒷면에 있는 작성요령을 참고하여 기재하십시오.
◦2007년부터는 모든 부동산의 양도신고는 실지거래한 가액으로 신고하여야 합니다.
◦ 신고서는 아래의 순서로 작성하는 것이 편리합니다.
① 양도소득금액계산명세서
② 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서.


■ 소득세법 시행규칙 [별지 제84호서식] <개정 2014.3.14>
※2010. 1. 1. 이후 양도분부터는 양도소득세 예정신고를 하지 않으면 가산세가 부과됩니다.
(앞 쪽)




양도소득과세표준 신고 및 납부계산서
([ ✓ ]예정신고, [ ]확정신고, [ ]수정신고, [ ]기한 후 신고)

관리번호
-




① 신 고 인
(양도인)
성 명
김성실
주민등록번호
500000-1234567
내·외국인
[ ✓ ]내국인, [ ]외국인
전자우편주소
kim123@nts.go.kr
전 화 번 호
02-123-4567
거주구분
[ ✓ ]거주자, [ ]비거주자
주 소
서울 종로구 수송동 청진동길 55번지
거주지국
한국
거주지국코드

② 양 수 인
성 명
주민등록번호
양도자산 소재지
지 분
양도인과의 관계
박 납 세
600000-7654321
수송동○○○번지
1/1
타인
③ 세 율 구 분
코 드
양도소득세
합 계
국내분소계

-

-
국외분소계
지방소득세






④양 도 소 득 금 액
77,592,522
77,592,522
77,592,522



⑤기신고·결정·경정된 양도소득금액 합계






⑥ 소득감면대상 소득금액






⑦양 도 소 득 기 본 공 제
2,500,000
2,500,000
2,500,000



⑧과 세 표 준
(④+⑤-⑥-⑦)
75,092,522
75,092,522
75,092,522


75,092,522
⑨세 율
24%
24%
24%


2.4%
⑩산 출 세 액
12,802,205
12,802,205
12,802,205


1,280,220
⑪감 면 세 액






⑫외국납부세액공제






⑬예정신고납부세액공제






⑭원천징수세액공제






⑮가산세
신고불성실






납부불성실






기장불성실 등













⑯기신고·결정·경정세액






⑰납 부 할 세 액
(⑩-⑪-⑫-⑬-⑭+⑮-⑯)
12,802,205
12,802,200
12,802,200


1,280,220
⑱ 분납(물납)할 세액
2,802,205
2,802,200
2,802,200



⑲납 부 세 액
10,000,000
10,000,000
10,000,000


1,280,220
환 급 세 액






농어촌특별세 납부계산서
신고인은 「소득세법」 제105조(예정신고)·제110조(확정신고), 「국세기본법」 제45조(수정신고)·제45조의3(기한 후 신고), 「농어촌특별세법」 제7조 및 「지방세법」 제103조의5·제103조의7에 따라 신고하며, 위 내용을 충분히 검토하였고 신고인이 알고 있는 사실 그대로를 정확하게 적었음을 확인합니다.
2016 년 4 월 30 일
신고인 김 성 실 (서명 또는 인)
소 득 세 감 면 세 액

세 율

산 출 세 액

수정신고가산세등

기신고·결정·경정세액

납 부 할 세 액

환급금 계좌신고
(환급세액 2천만원 미만인 경우)
세무대리인은 조세전문자격자로서 위 신고서를 성실하고 공정하게 작성하였음을 확인합니다.
세무대리인 홍 길 동 (성명 또는 인)
분 납 할 세 액

납 부 세 액

금 융 기 관 명

환 급 세 액

계 좌 번 호

종로 세무서장 귀하

첨부서류
1. 양도소득금액계산명세서(부표 1 또는 부표 2) 1부
2. 매매계약서 1부
3. 필요경비에 관한 증빙서류 및 부표3 각1부
4. 감면신청서 및 수용확인서 등 1부
5. 그 밖에 양도소득세 계산에 필요한 서류 1부
접수일

담당공무원
확인사항
1. 토지 및 건물등기사항증명서
2. 토지 및 건축물대장 등본
210mm×297mm[백상지 80g/㎡(재활용품)]


소득세법 시행규칙 [별지 제84호서식 부표1] <개정 2014.3.14.>
(앞 쪽)

관리번호
-

양도소득금액 계산명세서

※ 관리번호는 적지 마십시오.


□ 양도자산 및 거래일
①세 율 구 분(코드)
합 계
누진세율 (1-10)
( - )
( - )
②소 재 지 국
소 재 지

한국
서울강남역삼○번지




③자 산 종 류(코드)
토지 ( 1 )
( )
( )
거 래 일
(거래원인)
④양 도 일(원인)
2016.2.15(매매 )
( )
( )
⑤취 득 일(원인)
1985.1.1(매매)
( )
( )
거 래 자 산
면적(㎡)
⑥총 면 적
(양도지분)
토지
100㎡ (1/1)
( / )
( / )
건물

( / )
( / )
⑦양 도 면 적
토지
100㎡ (1/1)


건물



⑧취 득 면 적
토지
100㎡ (1/1)


건물



□ 양도소득금액 계산
거 래 금 액
⑨양 도 가 액
200,000,000
200,000,000


⑩취 득 가 액
87,836,000
87,836,000


취 득 가 액 종 류
기준시가환산
기준시가환산


⑪기 납 부 토 지 초 과 이 득 세




⑫기 타 필 요 경 비
1,317,540
1,317,540


양 도 차 익
전 체 양 도 차 익
110,846,460
110,846,460


비 과 세 양 도 차 익




⑬과 세 대 상 양 도 차 익
110,846,460
110,846,460


⑭장 기 보 유 특 별 공 제
33,253,938
33,253,938


⑮양 도 소 득 금 액
77,592,522
77,592,522


감 면 소 득
금 액
⑯세액감면대상




⑰소득금액감면대상




⑱감 면 종 류
감면율








□ 기준시가 (기준시가 신고 또는 취득가액을 환산가로 신고하는 경우에만 적습니다)
양도시
기 준
시 가



일반건물




오피스텔·상업용




개별·공동주택




⑳ 토 지
100,000,000
100,000,000


합 계
100,000,000
100,000,000


취득시
기 준
시 가



일반건물




오피스텔·상업용




개별·공동주택




토 지
43,918,000
43,918,000


합 계
43,918,000
43,918,000


210㎜×297㎜(일반용지 60g/㎡(재활용품))


“사례 2”에 대한 보충설명


1. 양도가액 계산
◦ 양도당시의 실지거래가액 : 200,000,000원
2. 취득가액 계산

환산한
취득가액
=
양도시
실지거래가액
×
의제취득일(ʼ85.1.1)현재의 기준시가*
양도시 기준시가


*의제취득일현재의 기준시가
= 면적

×

ʼ90.1.1기준
공시지가

×

취득일(ʼ85.1.1) 현재의 토지 등급가격
(ʼ90.8.30현재 토지등급가격+
그 직전결정 토지 등급가격)÷2

<계산내용>

☞ 87,836,000원
=
200,000,000
×
43,918,000*
100,000,000(=1,000,000×100㎡)


* 43,918,000 = 100㎡ × 600,000 ×
89,300
(125,000 + 119,000) ÷ 2

※ ㎡당 금액은 원 단위로 하며 원 단위 미만은 절사
3. 기타 필요경비
◦의제취득일 현재의 기준시가에 3%를 곱하여 계산
☞ 1,317,540원 = 43,918,000원 × 0.03
4. 장기보유특별공제
◦보유기간이 10년 이상이면서 1주택 외에 해당하므로 양도차익의 30% 적용
☞ 33,253,938원 = 110,846,460원 × 0.3
5. 양도소득기본공제
◦양도자별로 주식과 주식외의 자산으로 구분하여 1인당 각각 연간 250만원씩 공제합니다.
6. 세율적용
◦토지의 보유기간이 2년 이상이고 비사업용에 해당하지 않아 누진세율이 적용되며 과세표준이 4천6백만원초과 8천8백만원이하 구간에 해당하므로 24%의 세율을 적용
☞ 산출세액 12,802,205원 = 75,092,522원 × 0.24 - 5,220,000원(누진공제)
7. 예정신고납부세액공제
◦2011년 이후 양도분부터는 예정신고세액공제가 전면 폐지됨
8. 지방소득세
◦ 지방소득세는 분납이 허용되지 않아 일시에 납부하여야 합니다. 
토지를 양도한 경우로서 실지취득가액을 알 수 없는 경우
사례2


▣ 자료내용
◦ 부동산거래 현황
- 양도물건 : 토지(100㎡)
- 양도일자 : 2016. 2. 15.
- 취득일자 : 1984. 7. 5.(의제취득일 : 1985.1.1.)
◦ 실지거래가액
- 실지양도가액 : 200,000,000원
- 실지취득가액 : 알 수 없음
◦ 토지가격 현황
- 양도당시 개별공시지가 : 1,000,000원/㎡
- 의제취득일(1985.1.1.) 토지등급 : 203등급(89,300원/㎡)
- 1990. 8. 30현재 : 개별공시지가 600,000원/㎡(1990. 1. 1.기준)
토지등급 210등급(125,000원/㎡)
- 1990. 8. 30직전 : 토지등급 209등급(119,000원/㎡)

▣ 자료의 특성
◦예정신고기한(2016.4.30.)까지 예정신고·납부(분납세액은 분납기한내 납부) 하였음
◦미등기양도자산·조세특례제한법상 감면대상·비사업용토지가 아니며 양도 및 취득 원인은 일반 매매거래임
◦1984.12.31.이전에 취득한 토지로서 취득당시 및 의제취득일(1985.1.1.)의 실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액이 확인되지 않아 의제취득일 현재의 취득환산가액으로 취득가액을 산정하는 사례임

▣ 작성시 주의사항
◦서식 뒷면에 있는 작성요령을 참고하여 기재하십시오.
◦2007년부터는 모든 부동산의 양도신고는 실지거래한 가액으로 신고하여야 합니다.
◦ 신고서는 아래의 순서로 작성하는 것이 편리합니다.
① 양도소득금액계산명세서
② 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서.


■ 소득세법 시행규칙 [별지 제84호서식] <개정 2014.3.14>
※2010. 1. 1. 이후 양도분부터는 양도소득세 예정신고를 하지 않으면 가산세가 부과됩니다.
(앞 쪽)




양도소득과세표준 신고 및 납부계산서
([ ✓ ]예정신고, [ ]확정신고, [ ]수정신고, [ ]기한 후 신고)

관리번호
-




① 신 고 인
(양도인)
성 명
김성실
주민등록번호
500000-1234567
내·외국인
[ ✓ ]내국인, [ ]외국인
전자우편주소
kim123@nts.go.kr
전 화 번 호
02-123-4567
거주구분
[ ✓ ]거주자, [ ]비거주자
주 소
서울 종로구 수송동 청진동길 55번지
거주지국
한국
거주지국코드

② 양 수 인
성 명
주민등록번호
양도자산 소재지
지 분
양도인과의 관계
박 납 세
600000-7654321
수송동○○○번지
1/1
타인
③ 세 율 구 분
코 드
양도소득세
합 계
국내분소계

-

-
국외분소계
지방소득세






④양 도 소 득 금 액
77,592,522
77,592,522
77,592,522



⑤기신고·결정·경정된 양도소득금액 합계






⑥ 소득감면대상 소득금액






⑦양 도 소 득 기 본 공 제
2,500,000
2,500,000
2,500,000



⑧과 세 표 준
(④+⑤-⑥-⑦)
75,092,522
75,092,522
75,092,522


75,092,522
⑨세 율
24%
24%
24%


2.4%
⑩산 출 세 액
12,802,205
12,802,205
12,802,205


1,280,220
⑪감 면 세 액






⑫외국납부세액공제






⑬예정신고납부세액공제






⑭원천징수세액공제






⑮가산세
신고불성실






납부불성실






기장불성실 등













⑯기신고·결정·경정세액






⑰납 부 할 세 액
(⑩-⑪-⑫-⑬-⑭+⑮-⑯)
12,802,205
12,802,200
12,802,200


1,280,220
⑱ 분납(물납)할 세액
2,802,205
2,802,200
2,802,200



⑲납 부 세 액
10,000,000
10,000,000
10,000,000


1,280,220
환 급 세 액






농어촌특별세 납부계산서
신고인은 「소득세법」 제105조(예정신고)·제110조(확정신고), 「국세기본법」 제45조(수정신고)·제45조의3(기한 후 신고), 「농어촌특별세법」 제7조 및 「지방세법」 제103조의5·제103조의7에 따라 신고하며, 위 내용을 충분히 검토하였고 신고인이 알고 있는 사실 그대로를 정확하게 적었음을 확인합니다.
2016 년 4 월 30 일
신고인 김 성 실 (서명 또는 인)
소 득 세 감 면 세 액

세 율

산 출 세 액

수정신고가산세등

기신고·결정·경정세액

납 부 할 세 액

환급금 계좌신고
(환급세액 2천만원 미만인 경우)
세무대리인은 조세전문자격자로서 위 신고서를 성실하고 공정하게 작성하였음을 확인합니다.
세무대리인 홍 길 동 (성명 또는 인)
분 납 할 세 액

납 부 세 액

금 융 기 관 명

환 급 세 액

계 좌 번 호

종로 세무서장 귀하

첨부서류
1. 양도소득금액계산명세서(부표 1 또는 부표 2) 1부
2. 매매계약서 1부
3. 필요경비에 관한 증빙서류 및 부표3 각1부
4. 감면신청서 및 수용확인서 등 1부
5. 그 밖에 양도소득세 계산에 필요한 서류 1부
접수일

담당공무원
확인사항
1. 토지 및 건물등기사항증명서
2. 토지 및 건축물대장 등본
210mm×297mm[백상지 80g/㎡(재활용품)]


소득세법 시행규칙 [별지 제84호서식 부표1] <개정 2014.3.14.>
(앞 쪽)

관리번호
-

양도소득금액 계산명세서

※ 관리번호는 적지 마십시오.


□ 양도자산 및 거래일
①세 율 구 분(코드)
합 계
누진세율 (1-10)
( - )
( - )
②소 재 지 국
소 재 지

한국
서울강남역삼○번지




③자 산 종 류(코드)
토지 ( 1 )
( )
( )
거 래 일
(거래원인)
④양 도 일(원인)
2016.2.15(매매 )
( )
( )
⑤취 득 일(원인)
1985.1.1(매매)
( )
( )
거 래 자 산
면적(㎡)
⑥총 면 적
(양도지분)
토지
100㎡ (1/1)
( / )
( / )
건물

( / )
( / )
⑦양 도 면 적
토지
100㎡ (1/1)


건물



⑧취 득 면 적
토지
100㎡ (1/1)


건물



□ 양도소득금액 계산
거 래 금 액
⑨양 도 가 액
200,000,000
200,000,000


⑩취 득 가 액
87,836,000
87,836,000


취 득 가 액 종 류
기준시가환산
기준시가환산


⑪기 납 부 토 지 초 과 이 득 세




⑫기 타 필 요 경 비
1,317,540
1,317,540


양 도 차 익
전 체 양 도 차 익
110,846,460
110,846,460


비 과 세 양 도 차 익




⑬과 세 대 상 양 도 차 익
110,846,460
110,846,460


⑭장 기 보 유 특 별 공 제
33,253,938
33,253,938


⑮양 도 소 득 금 액
77,592,522
77,592,522


감 면 소 득
금 액
⑯세액감면대상




⑰소득금액감면대상




⑱감 면 종 류
감면율








□ 기준시가 (기준시가 신고 또는 취득가액을 환산가로 신고하는 경우에만 적습니다)
양도시
기 준
시 가



일반건물




오피스텔·상업용




개별·공동주택




⑳ 토 지
100,000,000
100,000,000


합 계
100,000,000
100,000,000


취득시
기 준
시 가



일반건물




오피스텔·상업용




개별·공동주택




토 지
43,918,000
43,918,000


합 계
43,918,000
43,918,000


210㎜×297㎜(일반용지 60g/㎡(재활용품))


“사례 2”에 대한 보충설명


1. 양도가액 계산
◦ 양도당시의 실지거래가액 : 200,000,000원
2. 취득가액 계산

환산한
취득가액
=
양도시
실지거래가액
×
의제취득일(ʼ85.1.1)현재의 기준시가*
양도시 기준시가


*의제취득일현재의 기준시가
= 면적

×

ʼ90.1.1기준
공시지가

×

취득일(ʼ85.1.1) 현재의 토지 등급가격
(ʼ90.8.30현재 토지등급가격+
그 직전결정 토지 등급가격)÷2

<계산내용>

☞ 87,836,000원
=
200,000,000
×
43,918,000*
100,000,000(=1,000,000×100㎡)


* 43,918,000 = 100㎡ × 600,000 ×
89,300
(125,000 + 119,000) ÷ 2

※ ㎡당 금액은 원 단위로 하며 원 단위 미만은 절사
3. 기타 필요경비
◦의제취득일 현재의 기준시가에 3%를 곱하여 계산
☞ 1,317,540원 = 43,918,000원 × 0.03
4. 장기보유특별공제
◦보유기간이 10년 이상이면서 1주택 외에 해당하므로 양도차익의 30% 적용
☞ 33,253,938원 = 110,846,460원 × 0.3
5. 양도소득기본공제
◦양도자별로 주식과 주식외의 자산으로 구분하여 1인당 각각 연간 250만원씩 공제합니다.
6. 세율적용
◦토지의 보유기간이 2년 이상이고 비사업용에 해당하지 않아 누진세율이 적용되며 과세표준이 4천6백만원초과 8천8백만원이하 구간에 해당하므로 24%의 세율을 적용
☞ 산출세액 12,802,205원 = 75,092,522원 × 0.24 - 5,220,000원(누진공제)
7. 예정신고납부세액공제
◦2011년 이후 양도분부터는 예정신고세액공제가 전면 폐지됨
8. 지방소득세
◦ 지방소득세는 분납이 허용되지 않아 일시에 납부하여야 합니다. 

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④ 사업인정 후의 취득의 경우에 제1항에 따른 공시지가는 사업인정고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서, 해당 토지에 관한 협의의 성립 또는 재결 당시 공시된 공시지가 중 그 사업인정고시일과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.

제2절 손실보상의 종류와 기준 등   제70조(취득하는 토지의 보상)  ① 협의나 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는  「부동산 가격공시에 관한 법률」 에 따른 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지...